La Direction Générale des Impôts (DGI) a fourni des éclaircissements sur les modifications apportées par la Loi de Finances pour 2026 au régime d'exonération des droits d'enregistrement applicable à la promotion immobilière en Algérie. Ces précisions ont été apportées par l'Instruction n° 42 du 19 mai 2026 de la DGI, suite à l'amendement de l'Article 258 bis 5 de la Loi sur l'enregistrement via l'Article 41 de la Loi de Finances. Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2026. L'Instruction n° 42 du 19 mai 2026 de la DGI a été spécifiquement émise pour clarifier les amendements introduits par cette Loi de Finances.
Selon la DGI, « l’exonération concerne les logements destinés à l’usage principal ainsi que les locaux commerciaux et professionnels ne bénéficiant pas d’avantages fiscaux ». La Direction Générale des Impôts a également rappelé l'« obligation pour les services d’enregistrement de vérifier la qualité de l’acquéreur et de rappeler que les logements "AADL" restent exemptés de droits ». Ces éclaircissements détaillent le nouveau cadre réglementaire et les conditions d'application de cette exonération fiscale.
Ancien régime et nouvelles exclusions
Jusqu'au 31 décembre 2025, le système en vigueur accordait une exonération des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière pour les logements édifiés dans le cadre de la promotion immobilière. Ce régime accordait spécifiquement une exonération des droits d'enregistrement et des droits de mutation à titre onéreux pour les logements construits sous le régime de la promotion immobilière. Cette exonération était soumise à plusieurs conditions. Elle s'appliquait uniquement aux biens destinés à l'usage principal de l'acquéreur, construits conformément à la législation sur la promotion immobilière, et ne pouvait être utilisée qu'une seule fois par personne. La condition majeure était que la propriété devait être destinée à un usage résidentiel principal, construite conformément à la législation sur la promotion immobilière, et ne pouvait être utilisée qu'une seule fois par personne physique bénéficiaire.
La Loi de Finances pour 2026 introduit des modifications significatives, excluant désormais les promoteurs immobiliers du bénéfice de cette exonération. Cette exclusion signifie que les développeurs immobiliers ne peuvent plus prétendre à cette disposition fiscale avantageuse. Parallèlement, les personnes morales, telles que les sociétés et les institutions, ne sont plus éligibles à cette disposition. Les entités juridiques, qu'il s'agisse d'entreprises ou d'institutions diverses, sont explicitement exclues du champ d'application de cette exonération. Il est également précisé que les locaux commerciaux et professionnels, même s'ils sont construits sous le régime de la promotion immobilière, ne sont pas couverts par ces exonérations. Cela inclut les bureaux, les magasins et autres espaces à vocation économique, qui ne peuvent bénéficier de cette mesure.
Bénéficiaires et conditions actuelles
L'exonération des droits d'enregistrement est désormais réservée aux personnes physiques qui acquièrent un bien immobilier destiné à l'usage principal dans le cadre d'une opération de promotion immobilière. Cette disposition vise à soutenir l'accès à la propriété pour les particuliers. Le champ d'application de cette exonération a été étendu pour inclure les logements édifiés sous le régime de la promotion immobilière et financés par la finance islamique, notamment via les contrats Mourabaha et Ijara Muntahia Bitamlk. Cette inclusion marque une adaptation du cadre fiscal aux modes de financement alternatifs. Les logements de l'Agence d'Amélioration et de Développement du Logement (وكالة عدل) conservent leur exonération des droits d'enregistrement une fois le paiement intégral effectué et le transfert de propriété réalisé. Cette mesure assure la continuité de l'avantage fiscal pour les acquéreurs de logements AADL. De même, les logements sociaux des Offices de Promotion et de Gestion Immobilière (OPGI) bénéficient de cette exonération lors de leur cession aux occupants. Cette disposition facilite l'accès au logement social pour les populations ciblées. Les logements sociaux subventionnés et les logements de promotion aidée destinés aux familles à revenus moyens sont également concernés par cette mesure d'exonération. Enfin, les habitations rurales font partie des biens exemptés des droits d'enregistrement, reconnaissant ainsi l'importance du soutien à l'habitat en milieu rural. L'exonération est désormais exclusivement destinée aux personnes physiques qui achètent une propriété pour leur logement principal dans le cadre d'une opération de promotion immobilière.
Obligations et vérifications des services
Les logements ayant bénéficié d'une exonération lors de leur acquisition demeurent assujettis aux droits de mutation immobilière complets de 5 % en cas de revente. Cette clause vise à éviter la spéculation et à s'assurer que l'exonération bénéficie réellement à l'usage principal. Les services d'enregistrement sont chargés de vérifier l'ensemble des conditions légales avant d'accorder une exonération. Cette vérification est une étape clé pour garantir la conformité et l'application correcte de la loi. Cela inclut la vérification du statut de l'acquéreur, l'usage prévu du bien immobilier, et le respect des dispositions de la loi n° 11-04 du 17 février 2011 régissant l'activité de promotion immobilière. La diligence des services d'enregistrement est essentielle pour s'assurer que seuls les bénéficiaires éligibles profitent de cette mesure. Le vendeur, en l'occurrence le promoteur immobilier, conserve l'obligation de s'acquitter de 2,5 % des droits d'enregistrement, représentant la moitié du taux plein de 5 %. Cette répartition des charges fiscales entre l'acheteur et le vendeur contribue à l'équilibre du nouveau régime. Les services d'enregistrement ont pour mandat de vérifier toutes les conditions légales avant d'accorder une exonération, y compris le statut de l'acheteur, l'utilisation prévue de la propriété et le respect de la loi n° 11-04 du 17 février 2011 régissant l'activité de promotion immobilière.